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부동산 투자에서 자주 혼용되는 용어 중 하나가 ‘입주권’과 ‘분양권’입니다.
두 개념은 유사해 보이지만 권리의 성격과 거래 방식, 세금 규정 등에서 큰 차이를 보이기 때문에 정확한 이해가 필요합니다.

분양권은 건설사가 일반인을 대상으로 신규 아파트 분양을 진행할 때 발생하는 권리입니다.
청약을 통해 당첨되거나, 기존 분양권을 매입함으로써 얻게 되는 이 권리는 입주 전까지 거래가 가능하며, 전매 제한과 실거주 의무 등의 규제를 받습니다.

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입주권은 재개발 또는 재건축 사업지의 기존 거주자나 토지 소유자가 조합원으로서 받게 되는 권리입니다.
기존 주택의 철거 후, 새로 지어질 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미하며, 분양권보다 법적 복잡성이 크고, 양도 제한과 세금 적용도 다르게 됩니다.

특히 입주권은 ‘주택 수’로 계산되지 않던 시절에는 세금 회피 수단으로 활용되기도 했지만, 최근에는 과세 강화로 인해 양도세와 취득세 모두 중과 대상이 되는 경우가 많습니다.
반면 분양권은 실수요자 중심의 청약 시장에서 실거주 요건 강화와 함께 단기 시세 차익을 노리기 어려워졌습니다.

입주권은 사업 진행 상황, 관리처분인가 여부, 이주·철거 시점에 따라 투자 리스크가 매우 다양하며, 분양권은 청약가점, 전매제한, 입주시점의 시장 흐름이 중요한 변수입니다.
투자자는 두 권리의 구조와 규제를 정확히 분석하고, 자신의 자금 여력과 투자 성향에 맞는 선택을 해야 합니다.